O acesso ao crédito é um dos grandes problemas da incorporação imobiliária no Brasil. Para facilitar a vida das incorporadoras, a startup carioca Growth Tech criou a PropToken, uma plataforma apoiada na blockchain, para resolver esse problema. A mineira RKM é a primeira incorporadora a utilizar a solução.
A ferramenta ajuda incorporadoras em duas frentes no momento mais delicado de um empreendimento, a construção. Ao iniciar as obras, as empresas já começam a vender as unidades. Para adiantar recursos, as incorporadoras tomam empréstimos junto a bancos e outros financiadores dando esse fluxo futuro de dinheiro, conhecido por recebíveis, como garantia. A PropToken permite que esses recebíveis sejam tokenizados e vendidos.
A outra frente é com os contratos de permuta fechados com fornecedores. Para pagar insumos como cimento e ferro, as incorporadoras cedem apartamentos para os fornecedores. Como é impossível fracionar um apartamento, na maior parte desses contratos, o preço dos insumos é inferior ao valor do imóvel. A tokenização permite justamente o fracionamento desses ativos para pagar os fornecedores de forma justa.
“Isso representa uma revolução para o mercado imobiliário. As incorporadoras não perderão mais frações importantes de imóveis que eram cedidos aos fornecedores em troca de insumos. E do lado dos recebíveis, essas empresas ganham muito mais poder, porque os tokens podem ser negociados com muito mais investidores. Isso tende a reduzir o custo do crédito”, conta Hugo Pierre Furtado, CEO e fundador da Growth Tech.
Depois da tokenização, o passo seguinte é a listagem desses tokens em corretoras. Os fornecedores podem continuar com esses tokens ou simplesmente vendê-los no mercado secundário. O mesmo vale para os tokens de recebíveis, que são listados e oferecidos no mercado. Vale lembrar que antes de os tokens chegarem ao mercado, a PropToken realiza um processo de análise da incorporadora e dos ativos que serão tokenizados.
A incorporadora mineira RKM, que atua no segmento residencial em cidades como Belo Horizonte e Nova Lima, é quem está dando o passo inicial, tokenizando recebíveis e contratos de permuta. A operação começa já no dia 5 de novembro. Não é de hoje que a RKM vem procurando usar a blockchain no mercado imobiliário. No ano passado, a incorporadora fechou uma parceria inédita com a própria Growth Tech para registrar contratos de compra e venda de imóveis na blockchain.
“Se naquele momento o que mais nos interessou foi a transparência e a desburocratização dos contratos, aqui a gente enxerga a possibilidade de diminuir custos de crédito, perdas relacionadas às frações de imóveis e a redução do peso do back office, que é gigante em incorporadas porque tem que controlar todo esse fluxo de pagamentos,” diz Ricardo Alfeu Gomes, CEO da RKM.
Furtado explica justamente essa vantagem que a blockchain traz: a automatização completa dos contratos. “As incorporadoras são obrigadas a manter um time gigantesco de funcionários para emitir boletos, controlar o pagamento desses boletos e, em caso de inadimplência, alertar a cobrança. O modelo da PropToken permite que tudo seja feito dentro da blockchain, sem intervenção humana.”
Os dois executivos lembram ainda que a ferramenta chega num momento de encarecimento do crédito puxado pelo ciclo de alta da taxa Selic, que subiu de 2% em março para 6,25%, mas que o mercado, segundo dados da pesquisa Focus, projeta chegar a 8,75% no fim do ano e a 9,5% em dezembro de 2022.